Déclarer ses revenus de location meublée au régime réel fait souvent peur : amortissements, liasse fiscale 2031, télétransmission… Pourtant, c'est précisément là qu'un bon logiciel change tout, en automatisant la comptabilité et en envoyant votre déclaration aux impôts à votre place, pour une fraction du prix d'un expert-comptable. Reste à choisir entre faire soi-même et être accompagné. Nous avons comparé les sept solutions de référence du marché français.
Logiciels notés selon notre méthodologie. Prix vérifiés le 29 juin 2026 sur les sites officiels, à reconfirmer avant souscription.
L'essentiel en 30 secondes. Ces outils servent au régime réel (au micro-BIC, aucune comptabilité n'est nécessaire). Ils calculent vos amortissements, génèrent la liasse fiscale 2031/2033 et la télétransmettent à l'administration. Deux familles : l'autonomie à petit prix (Indy, Decla, LMNP.ai, Ownily, dès 179 €/an) et l'accompagnement par un comptable (JeDéclareMonMeuble, Amarris, Nopillo, plus cher mais clé en main). Vérifiez toujours que le logiciel télétransmet la déclaration par EDI : l'Échange de Données Informatisé, le canal électronique officiel qui envoie votre liasse directement aux impôts, sans papier ni ressaisie.
Le classement en un coup d'œil
Liens vers les sites des éditeurs, sans surcoût pour vous ni impact sur nos notes. À conformité égale (génération + télétransmission de la liasse), notre classement privilégie le rapport qualité-prix, la transparence tarifaire et l'adéquation au profil du bailleur.
Indy, le meilleur point d'entrée en autonomie. On le retrouve déjà en tête de notre comparatif des logiciels de facturation, et son offre LMNP suit la même logique : comptabilité automatisée, génération des formulaires (2031, 2033) et télétransmission à l'administration, avec une offre gratuite pour tester avant de payer. Comptez 24 €/mois HT pour la version complète au réel.
Decla.fr, le plus carré sur la conformité. Ce pure-player de la déclaration est partenaire EDI agréé de l'administration (procédure officielle EDI-TDFC) : il génère votre liasse 2031/2033, calcule les amortissements et la télétransmet en un clic. Son tarif est limpide, 219 € par déclaration (249 € avec saisie FEC détaillée), et il gère aussi la SCI à l'IR pour 119 €.
JeDéclareMonMeuble, le leader pour être accompagné. C'est la référence du secteur, avec plus de 118 000 clients revendiqués. Sur ses offres accompagnées, un expert-comptable dédié prend votre dossier en charge de A à Z et certifie la cohérence de la liasse avant de la télétransmettre. La tranquillité a un prix : à partir de 299 € par liasse.
LMNP.ai, le plus abordable. Avec une offre d'autonomie à 179 €/an, c'est l'entrée de gamme du comparatif. Il automatise la liasse 2031/2033 et les amortissements, et propose en option une validation par un expert-comptable. Seul bémol : son agrément EDI n'est pas détaillé publiquement, à vérifier avant de souscrire.
Ownily, le bon choix multi-biens et SCI. Sa particularité : un prix fixe quel que soit le nombre de biens, et la prise en charge à la fois du LMNP et de la SCI (à l'IR comme à l'IS). Il génère et télétransmet les liasses (2031/2033, 2072) via EDI-TDFC. À partir de 249 €/an HT.
Amarris Immo, le cabinet comptable rassurant. Derrière l'outil, un cabinet d'expertise comptable spécialisé dans les revenus locatifs. Vous choisissez entre l'offre Solo (vous saisissez, le cabinet valide) et l'offre Expert (un comptable gère tout), les amortissements étant calculés pour vous. À partir de 23,75 €/mois TTC (attention : Amarris affiche aussi des prix « après déduction fiscale », plus bas que le montant réellement prélevé ; on vous explique pourquoi dans la FAQ).
Nopillo, le clé en main humain. Ici, le logiciel s'accompagne d'un conseiller dédié qui vérifie la conformité de votre liasse avant l'envoi, avec une réponse sous 48 heures et même la création de votre SIRET. C'est l'offre la plus chère du comparatif, 599 €/an, mais elle vise ceux qui veulent déléguer sans passer par un expert-comptable classique.
Comment choisir selon votre profil
- Faire vous-même, à petit prix → Indy (offre gratuite pour tester) ou LMNP.ai (179 €/an).
- Une seule déclaration, sans abonnement → Decla.fr (219 €, partenaire EDI agréé).
- Plusieurs biens, ou une SCI en plus → Ownily (prix fixe, LMNP + SCI).
- Être accompagné par un comptable → JeDéclareMonMeuble ou Amarris Immo.
- Tout déléguer → Nopillo (conseiller dédié).
Micro-BIC ou réel : quand faut-il un logiciel ?
En location meublée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers (50 % dans le cas général, dans la limite de 77 700 € de recettes) : c'est simple, sans comptabilité, mais vous ne déduisez rien de plus.
Le régime réel, lui, vous permet de déduire vos charges réelles et d'amortir le bien, le mobilier et les travaux. Résultat : dès que vous avez un crédit ou des charges importantes, votre résultat imposable fond, souvent jusqu'à zéro pendant plusieurs années. La contrepartie : il faut tenir une comptabilité et produire une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033). C'est exactement le travail que ces logiciels automatisent. À noter : la fiscalité du meublé de tourisme a été durcie en 2025, ce qui pousse davantage de bailleurs vers le réel.
Ce que fait (vraiment) un logiciel LMNP
Un bon outil couvre toute la chaîne : il récupère vos écritures (souvent via une connexion bancaire), calcule vos amortissements (le cœur du réel), génère la liasse fiscale 2031/2033 au bon format, puis la télétransmet à la DGFiP par voie électronique. C'est le rôle de l'EDI (Échange de Données Informatisé) : le canal sécurisé par lequel le logiciel transmet votre liasse directement à l'administration, comme le fait un expert-comptable, sans démarche papier de votre part. Les offres accompagnées ajoutent un expert-comptable ou un conseiller qui vérifie la cohérence avant l'envoi.
Le critère technique à ne pas négliger : la télétransmission EDI. Decla.fr met en avant un statut de partenaire EDI agréé ; les autres affirment télétransmettre la liasse, sans toujours détailler leur agrément. Demandez confirmation si ce point est décisif pour vous.
LMNP et facturation électronique 2026
Même au micro-BIC, un loueur en meublé reste une entreprise assujettie à la TVA (en franchise le plus souvent). À ce titre, vous devrez être en mesure de recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs dès le 1er septembre 2026. Ce n'est pas le rôle d'un logiciel de comptabilité LMNP, mais c'est une obligation à anticiper en parallèle : notre guide de la facturation électronique pour le LMNP détaille ce qui vous concerne.
Questions fréquentes
Quel logiciel choisir pour déclarer un LMNP au réel ?
Pour faire vous-même à petit prix, Indy (offre gratuite pour tester) et LMNP.ai (179 €/an) sont les plus accessibles ; Decla.fr est le plus transparent sur la conformité (partenaire EDI agréé). Pour être accompagné par un comptable, JeDéclareMonMeuble et Amarris Immo sont des références. Vérifiez toujours que la liasse 2031/2033 est générée et télétransmise.
Faut-il un expert-comptable pour un LMNP ?
Non, ce n'est pas obligatoire. Ces logiciels permettent de produire et télétransmettre soi-même sa liasse fiscale. L'accompagnement par un expert-comptable (proposé en option par plusieurs éditeurs) reste utile pour les situations complexes ou pour se rassurer la première année.
Combien coûte un logiciel de comptabilité LMNP ?
En autonomie, comptez environ 179 à 300 € par an ou par déclaration (LMNP.ai 179 €/an, Decla 219 €/déclaration, Indy 24 €/mois HT). Les offres accompagnées par un comptable vont de 300 à 600 € et plus, selon le niveau de prise en charge.
Pourquoi certains prix sont-ils affichés « après déduction fiscale » ?
Au régime réel, les frais de comptabilité (ou d'abonnement à un logiciel) sont une charge déductible de vos revenus locatifs. Certains éditeurs, comme Amarris ou JeDéclareMonMeuble, affichent donc le coût « net », une fois l'économie d'impôt déduite. Ce n'est pas une arnaque, mais le montant réellement prélevé est le prix plein (par exemple 299 €) ; l'économie vient ensuite, via votre déclaration, et seulement si vous êtes imposable. Pour comparer, fiez-vous toujours aux prix réels.
Le logiciel envoie-t-il la déclaration aux impôts ?
Oui : tous télétransmettent la liasse fiscale à l'administration par voie électronique (EDI). Decla.fr communique sur un statut de partenaire EDI agréé ; pour les autres, le détail de l'agrément n'est pas toujours public, à confirmer auprès de l'éditeur.
Comparatif éditorial indépendant, mis à jour en juin 2026 selon notre méthodologie. Prix vérifiés le 29 juin 2026 sur les sites officiels, à reconfirmer avant souscription.
