Liens vers les sites des éditeurs, sans surcoût pour vous ni impact sur nos notes. À fonctions comparables, notre classement privilégie le coût complet réel (options comprises), la couverture du cycle locatif et l'adéquation au bailleur particulier.
L'essentiel en 30 secondes. Pour un premier bien, Rentila est gratuit (1 lot) et BailFacile offre le forfait tout inclus le plus abouti (9,99 €/mois, signatures illimitées). Pour plusieurs lots, Immobilier Loyer casse les prix (7,70 €/mois pour 1 à 3 locations, déclaration fiscale incluse). Pour la fiscalité du meublé, Qlower télétransmet la liasse (269 € TTC/bien) et notre classement LMNP couvre les spécialistes. Pour tout déléguer, Manda gère à 4,9 % du loyer, mais ce n'est plus de l'autogestion.
BailFacile, l'autogestion tout inclus. Le forfait à 9,99 €/mois par bien (en annuel) inclut ce que les concurrents facturent en option : signatures électroniques illimitées, quittances et révision de loyer automatisées, état des lieux sur smartphone et plus de 50 documents légaux pré-remplis. Pas d'offre gratuite permanente (essai 7 jours), et le coût suit le nombre de biens, mais au prix affiché, rien n'est ajouté ensuite : c'est ce « tout compris » qui le place en tête.
Rentila, le gratuit qui monte. Seul du comparatif à offrir une gestion gratuite permanente pour un lot (avec limites : 2 locataires, 4 états des lieux, 50 Mo), il reste le moins cher ensuite : 4,90 € HT/mois pour 2 à 5 lots, 9,90 € HT en illimité. La couverture est large pour le prix (quittances, états des lieux, signature électronique). Transparence oblige : l'éditeur, Rentila ltd, est immatriculé en Bulgarie, sans société française identifiée dans les CGU.
Smartloc, le bail et l'assurance en plus. Son abonnement (dès 7 €/mois en annuel) inclut le bail complet, les quittances et l'indexation, et il est le seul à intégrer un comparateur d'assurance loyers impayés (GLI dès 2,30 % du loyer) avec assistance en cas d'incident ou de contentieux. Deux réserves : la signature électronique est facturée 4 € par signataire hors abonnements annuels, et la page tarifs ne précise pas HT ou TTC.
Immobilier Loyer, l'imbattable multi-lots. Son barème commence à 7,70 €/mois pour 1 à 3 locations : dès le deuxième lot, personne ne fait mieux. La déclaration des revenus est incluse (locations nues et meublées), la révision couvre tous les indices (IRL, ICC, ILC, ILAT) et tous les types de baux sont gérés, SCI comprise. Contrainte principale : un abonnement annuel, réglé d'avance.
Gererseul, le dégressif déductible. À 117 €/an par bien (ou 14,90 €/mois sans engagement), avec -15 % dès 3 biens et un abonnement présenté comme 100 % déductible des revenus fonciers. Révision automatique et état des lieux avec photos inclus. Comptez les options pour comparer à coût complet : une seule signature électronique incluse (puis 4,99 € le document) et une déclaration fiscale à 299 € TTC.
Qlower, le spécialiste fiscal. Pas une gestion locative complète (ni état des lieux, ni bail, ni impayés) mais un comptable numérique du bailleur : suivi gratuit des loyers et charges, puis liasse fiscale préparée et télétransmise (LMNP/LMP, SCI, revenus fonciers) pour 269 € TTC le premier bien, amortissements calculés automatiquement. Pertinent seul pour la fiscalité, ou en complément d'un outil d'autogestion.
Manda, la gestion vraiment déléguée. Changement de catégorie : Manda n'est pas un logiciel mais un mandat de gestion en ligne, à 4,9 % du loyer (minimum 29,90 € TTC/mois). Relation locataire, relances, contentieux, travaux jusqu'à 2 000 € : tout est pris en charge, loyers reversés à J+5. La mise en location se facture en plus (80 % du premier loyer). À comparer avec une agence classique plutôt qu'avec les logiciels de ce classement.
LOCKimmo, la suite des professionnels. Gestion locative, transaction, syndic, saisonnier : la couverture métier est la plus large du comparatif, avec état des lieux sur tablette et synchronisation bancaire. Mais aucun tarif public (sur devis) et une cible assumée d'agences, syndics et administrateurs de biens : un bailleur particulier sera mieux servi ailleurs.
Autogestion ou gestion déléguée ?
La vraie première question n'est pas quel logiciel, mais qui gère. En autogestion outillée (BailFacile, Rentila, Smartloc, Immobilier Loyer, Gererseul), comptez 0 à 15 € par mois et par bien : le logiciel automatise les corvées, vous gardez la main et la marge. En gestion déléguée (Manda, ou une agence), comptez 5 à 8 % du loyer plus la mise en location : vous n'avez plus rien à faire, mais sur un loyer de 800 €, l'écart représente plusieurs centaines d'euros par an et par bien. Notre grille simple : déléguez si le bien est loin de chez vous, si les locataires tournent vite ou si votre temps est plus rentable ailleurs ; sinon, l'autogestion outillée est vite apprise et vite rentabilisée.
Le coût complet : méfiez-vous des options
Le prix d'appel ne dit pas tout sur ce marché. Trois postes à vérifier avant de choisir. Les signatures électroniques d'abord : illimitées chez BailFacile, incluses en annuel chez Smartloc (4 € par signataire sinon), une seule chez Gererseul (puis 4,99 € le document). La déclaration fiscale ensuite : incluse chez Immobilier Loyer, à 299 € TTC chez Gererseul, cœur de l'offre payante de Qlower (269 € TTC). L'engagement enfin : les meilleurs prix affichés sont presque toujours des tarifs annuels payés d'avance ; en mensuel sans engagement, BailFacile passe par exemple de 9,99 € à 16,99 €. Faites le calcul sur votre cas réel : nombre de lots, de baux signés par an, et qui fait votre déclaration.
Et pour la location meublée (LMNP) ?
Si votre location est meublée au régime réel, la comptabilité (amortissements, liasse 2031/2033) devient le vrai sujet, et c'est un métier en soi. Qlower le couvre dans ce classement, mais notre comparatif des logiciels de comptabilité LMNP traite le sujet en profondeur avec les spécialistes du régime réel (JeDéclareMonMeuble, Decla, Indy...). Le bon montage est souvent double : un outil d'autogestion pour le quotidien locatif, un spécialiste LMNP pour la liasse.
Questions fréquentes
Existe-t-il un logiciel de gestion locative vraiment gratuit ? Oui, deux dans notre comparatif : Rentila gère gratuitement un lot (avec des limites : 2 locataires, 4 états des lieux, 50 Mo de stockage) et Qlower offre le suivi des loyers et charges, sa prestation fiscale étant payante. Au-delà d'un lot ou pour les automatisations complètes, il faudra passer au payant, entre 5 et 10 €/mois.
La signature électronique du bail est-elle incluse ? Pas toujours, et c'est un poste à surveiller : illimitée chez BailFacile, incluse dans les abonnements annuels de Smartloc (4 € par signataire sinon), une seule offerte chez Gererseul (puis 4,99 € le document). Si vous signez plusieurs baux par an, ce détail change le classement des prix.
Quel logiciel inclut la déclaration des revenus locatifs ? Immobilier Loyer l'inclut dans son abonnement (locations nues et meublées). Qlower en fait sa spécialité, jusqu'à la télétransmission de la liasse (269 € TTC le premier bien). Chez Gererseul, c'est une option à 299 € TTC. Pour un meublé au régime réel, voyez aussi notre classement des spécialistes LMNP.
Un abonnement de gestion locative est-il déductible des impôts ? Les frais de gestion font partie des charges déductibles des revenus fonciers au régime réel ; Gererseul met d'ailleurs cet argument en avant pour son abonnement. Au micro-foncier en revanche, l'abattement forfaitaire de 30 % remplace toute déduction. En cas de doute sur votre régime, votre espace impots.gouv.fr ou votre comptable font foi.
